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更新时间:2015-03-02 18:22    浏览数:1028 次    【 打印 】   【 关闭 】

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  (一)集体所有土地的建设用地类型我国土地资源全部公有,包括国家所有与集体所有,前者指城市市区的土地,后者指农村和城市郊区的土地(法律属于国家所有的除外),房屋等地上物或为公有或为私有,体现了我国土地所有权与地上物所有权的分离。集体土地上的房屋主要包括以下几种类型:一是宅上的农民自建房;二是经依法批准使用集体经济组织所有土地的乡镇企业厂房等建筑;三是经依法批准使用本集体经组织所有土地的乡、镇、村公共服务设房;四是经依法批准集约使用宅,农民整体搬迁上楼的本集体经济组织自建房。

  (二)集体土地房屋拆迁与土地征收关系

  上述四类房屋均存在被拆迁的可能,按照是否涉及可分为两大类:一是征收集体土地时连屋等地上附着物一起征收,由此产生土地补偿及地上物的拆迁补偿,房屋拆迁成为集体土地征收的结果之一;二是不改变土地的集体所有制性质,拆迁房屋等地上附着物后腾退土地仍用于具体设施或绿化建设,如拆迁乡镇企业厂房建设乡村公,拆迁村诊所建设合作医院,拆迁农民宅房屋建设绿化隔离带,拆迁铁沿线林木、民房,确保符合环保标准而不征收集体土地等。

  (三)集体土地房屋拆迁的法律适用

  ()对于第一类涉及的拆迁,由《土地管理法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》、《征用土地公告办法》等法律规范调整,通过土地补偿费及青苗、房屋等地上附着物补偿费来解决房屋拆迁补偿问题,同时进行人员安置或发放安置补助费。具体补偿分配原则是:土地补偿费分给农民集体并由其统筹,安置补助费分配给需要安置的人员,青苗、房屋等地上附着物补偿费分配给地上附着物的所有人。需要强调的是,农村房屋是作为集体土地上的“附着物”看待的,地上附着物的补偿标准依据《土地管理法》第条第款由省、自治区、直辖市。各地依据自身实际,就评估补偿依据、拆迁程序、救济、法律责任作出;实务操作中行政机关角色重叠,既决定拆迁,又制定补偿安置方案,又裁决补偿安置争议,还是强制拆迁的申请者或执行者,制度设计的性很值得商榷。

  ()对于第二类不涉及的拆迁,由于不存在国家征收与补偿,而且目前不存在全国统一的法律、行规或者部门规章予以调整,对于其是否属于征收行为,是否需要符合公共利益,评估、补偿、拆迁程序如何,争议采用何种机制解决等均无统一大案。年。最高行政审判庭《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》指出:“行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关,对房屋所有权人予以补偿安置。事实上,它属于集体土地征收后纳入城市规划区发生的拆迁补偿,是在国有土地而非在集体土地上进行的。相比而言,城市规划区内国有土地上的房屋拆迁有法可依,如《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》》、《物权法》第条等。我们除了呼吁制定全国统一的集体地上附着物拆迁规范,或者制定城乡统一的房屋拆迁管理条例,或制定征收征用法律外,还应关注各地的相关立法等,这些法律规范总体上参照了《城市房屋拆迁管理条例》,通过用地规划、拆迁许可、行政裁决等方式进行管理;将集体土地拆迁分区分为和占地,占地拆迁实施方案、旧村吸纳基层意见;比照引入城市房屋拆迁评估规则,货币补偿、房屋安置、另行审批宅相结合,以国有土地房屋安置的,按照市场评估价款结算差价;比照引入强制拆迁,行政、司法、仲裁途径相结合等等,这些地方法规是目前各地拆迁集体土地房屋的直接适用依据。

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  综上,集体土地上的房屋或者随土地征收一并被征收,作为地上附着物得到拆迁补偿;或者不经过征收通过拆迁协议、行政裁决乃至强制方式进行拆迁,用地服务于集体设施建设、农村整治等目的。目前,全国尚无统一的法律规范调整集体土地上的房屋拆迁法律关系,各地关于集体土地房屋拆迁管理的是直接适用依据。集体土地房屋随土地征收一并拆迁的,还适用有关土地管理的法律。

  相关法律法规链接:《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征用土地公告办法》、《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》

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