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太阳城解读城市 更新新政策

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更新时间:2017-03-06 11:40    浏览数:1028 次    【 打印 】   【 关闭 】

  今年是宝安区“基层治理质量年”,拓展空间保障发展的“800·669工程”专项行动的持续推进,让“城市更新”成为时下的热点话题。本报邀请广东深宝(前海)太阳城事务所太阳城何志军为读者解读城市更新新政策,并剖析相应的法律关系。

  A:根据《深圳市城市更新办法》的,城市更新主要指符合《办法》的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。城市更新是在尊重市场经济内在发展规律的前提下,充分调动主体和市场主体的积极性,依靠法律手段促进城市空间资源高效、公平配置的创新模式。

  城市更新不同于往日的旧城,主要体现为在其中扮演的角色和发挥的作用。在旧城中,完全起主导作用,在推动项目进行的过程中难免会引发一系列问题,例如为提供空间,没有发挥市场的积极作用等。而城市更新模式,则是引导主体和市场主体,在法律框架下进行自主更新,通过优惠和让利,将拆迁问题交由主体和市场主体自主解决,并绕开了“招拍挂”,确定城市更新“单一主体”实施。

  Q:深圳市规土委出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(以下简称《暂行措施》)的政策重点是哪些方面?

  A:政策重点如下:编制城市更新的五年计划、审批权下放到区级、城市更新单元土地面积由60%降低为50%(重点难点单元30%)、无偿移交的比例有所增加、旧住宅区“双百”标准和一年签约期、“工改居”的条件放宽、以公告基准地价为基础测算地价。

  其中,《暂行措施》提出的零散旧住宅区必须达到“双百”标准,在区和主体100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后,再将其城市更新规划报审批。意愿征集和搬迁补偿安置协议签订等工作原则上应在意愿征集开始之日起1年内完成。看似严苛的条件,其实表明了不鼓励更新旧住宅区的态度。回顾过往的旧住宅区更新项目,开发商从中获取暴利,住宅区的安全和配套并没有得到实质性的改善,更新效果并不理想。“工改居”项目条件的放宽,表现在对轨道站点辐射范围内的工业区更新立项条件的放宽,例如地铁口附近的工业区,向申请立项时可以放宽标准。这部分区域主要用于修建保障性住房。

  Q:《暂行措施》如何合理设定用地比例?

  A:申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元,拆除范围内权属清晰的土地面积占拆除范围用地面积比例应当不低于60%。用地比例不足60%但是不低于50%的,拆除范围内的历史违建可按申请简易处理,经简易处理的历史违建及其所在地视为权属清晰的建筑物及土地。这是政策放宽的体现。

  Q:城市更新的当前政策方向是什么样?

  A:当前的趋势是鼓励加收紧。计划申报门槛有所降低,保障性住房和公共用地比例在增加;严格控制“工改居”“工改商”,支持企业提升竞争力。

  Q:太阳城在城市更新中能提供什么服务?

  A:市场主体、主体、太阳城都可以在一定程度上发挥着主观能动性。

  在城市更新过程中,太阳城能够为城市更新的各个参与主体提供全程的法律服务。从计划立项开始,到规划审批、实施主体确认、土地出让,太阳城能够为市场主体、主体提供深入细致的法律服务,或为项目设计和施工建设阶段出具法律意见,帮助委托人与施工主体、部门建立顺畅联系。同时,太阳城能够为委托人进行全程的风险防控,从项目融资、地产建设、房屋回迁、出售、租赁以及物业管理,再到后期的诉讼、仲裁等纠纷解决,太阳城都起到非常重要的作用。

  Q:“三旧”申请拆除重建需要什么条件?

  A:旧住宅区申请拆除重建城市更新的,建筑物建成时间原则上应不少于20年;旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的,建筑物建成时间原则上不少于15年。

  旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15年的建筑物,符合以下条件之一的,可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹:1、建成时间未满15年的建筑物总占地面积原则上不得大于6000平方米,且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一。2、城市更新单元公共利益用地面积原则上不少于拆除范围用地面积的40%。这也体现了鼓励企业和人把更多的资源投入到公共利益中,在政策上给予优惠和支持。

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